BRRRR: La fórmula para comprar casas en EE.UU. SIN agotar tu propio dinero
Usa tu Capital para Múltiples Propiedades Usando esta Estrategia Probada.
La propiedad adquerida por GrowingAssetz gracias a la estrategia BRRRR.
Si sueñas con tener ingresos pasivos y dejar de depender de un sueldo fijo, el método BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) es una estrategia brutal para invertir en bienes raíces recuperando el monto que inviertes. En otras palabras, la propiedad te sale … !gratis!
Aquí te explico cómo funciona con un ejemplo fácil de entender.
Nota: Este es un caso real de GrowingAssetz, donde hemos utilizado esta estrategia para agrandar con éxito nuestro portafolio inmobiliario.
1. Compra Inteligente
Hemos encontrado una casa en oferta y la compramos 100% en cash por $70,000. En este caso lo hicimos con fondos propios, pero la estrategia funciona igual si el dinero es prestado por un tercero. Comprar barato es clave para que todo funcione bien.
2. Renueva y Sube el Valor
A la casa le metimos $22,000 en mejoras: pisos nuevos, baños modernos, pintura, y … boom!!, ahora la casa está increíble. En total hemos invertido $92,000 ($70,000 + $22,000). Los costos de cierre cuando compras en cash son mínimos (en este caso menos de USD 1,000).
3. Arriéndala y Genera Dinero
Con la casa lista, la pusimos en renta y conseguimos un arrendatario que paga $1,200 al mes (renta de mercado).
4. Refinancia y Recupera tu Inversión
Fuimos al banco, pidiendo un crédito contra el “equity” que tenemos en la casa (100%), para lo cual el banco que refinancia va a pedir una tasación.
Nota: El uso de la palabra “refinancia” es confuso, porque no hubo financiamiento en la compra. El término correcto -que se usa en la industria- es “cash-out refinance”. Es decir, pedimos un crédito con la casa ya arreglada para recuperar la inversión inicial.
Sigamos con el caso: El tasador del banco la avaluó en $142,000 (porque compramos muy barato y los arreglos le subieron más aún el valor). Los bancos suelen prestar el 75% del valor, lo que significa que nos van a dar $106,500 en el “cash out refinance”. Exacto, recuperamos TODA nuestra inversión inicial y nos quedamos con $14,500. Con los $106,500 que nos da el banco vamos a pagar los costos de cierre del crédito bancario (que son aprox. $7,000) quedándonos con $ 99,500, que nos deja $7,500 en el bolsillo MÁS los $92,000 que usamos para comprar y remodelar. Por lo tanto, recuperamos el 100% del dinero invertido y la casa quedó en nuestro patrimonio, con un arrendatario que paga el dividendo mensual del crédito (producto del refinanciamiento).
El mayor riesgo aquí es que el banco no tase la propiedad tan alto como esperabas. Si la avaluación resulta ser más baja, recibirás menos dinero en el refinanciamiento y no recuperarás toda tu inversión inicial (sólo una parte). Para evitar esto, es clave trabajar con un equipo que conozca bien el mercado, incluyendo un buen agente inmobiliario que te ayude a encontrar propiedades con potencial y evitar sobrevalorar las mejoras.
5. Repite y Hazlo Grande
Con esos $99,500 en la mano, puedes comprar otra propiedad y repetir el proceso. Mientras tanto, tu arrendatario paga las cuotas del crédito de la casa:
Estos son los números reales:
Dividendo mensual (PITI: Principal, Intereses, Impuestos y Seguro): $1,000
Renta mensual: $1,200
Ganancia neta: $200 al mes
Si bien el flujo de caja mensual es bajo, lo más seguro es guardarlo para eventuales reparaciones y mejoras, que van a venir sí o sí. A medida que pasan los años el flujo mensual va a ir mejorando, mientras tu arrendatario te hace dueño a tí, la propiedad se aprecia y obtienes -además- los beneficios tributarios que te genera esta nueva propiedad (deducir los intereses del crédito, la depreciación -normal y acelerada- etcétera).
¿Por Qué Funciona Esta Estrategia?
Recuperas tu dinero y sigues invirtiendo.
Creas patrimonio porque tienes una propiedad más y, con el tiempo, la casa sigue subiendo de valor.
Generas ingresos pasivos con el arriendo.
Usas el dinero del banco. El tuyo lo recuperaste con el refinanciamiento. Es decir, la casa te salió GRATIS.
Si aplicas bien el BRRRR, puedes ir armando un imperio de propiedades sin necesidad de ser millonario desde el principio. La clave está en encontrar buenas oportunidades, hacer bien los números antes de lanzarte y rodearte de un equipo experto.
🚀 ¿Te animas a probarlo?
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